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河北辛集多樓盤未拿證暗中開售

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本報記者黃永旭童海華河北辛集報道

近年來,京津冀協同發展逐步深入,以及河北省打造全國商貿物流基地的推進,位于河北省中部的辛集市也搶抓發展機遇,迎來了城市發展的上升期,由于流動人口不斷增多,房地產行業也隨之活躍起來。

但《中國經營報》記者近日走訪中發現,樓市活躍的背后卻暗藏多種亂象,無證銷售、捆綁銷售、違規加價等現象多有出現。

“五證”不齊卻暗中開售

圍繞首付鉆政策空子

走訪中,記者了解到,開發商大多把目光聚集在首付上,采取“訂金抵房款”的活動和首付分期的模式。

富匯都“1萬抵3萬”的定房活動中,其中,“1萬”是指購房者需要交1萬元訂金,表明購房意向,并且可以憑借該訂金鎖定房源,期限為一周。而“3萬”則是指購房者交付1萬元訂金一周之后,交首付草簽購房合同時,可以在總房款中減去3萬元。

按照置業顧問所列置業計劃書,該項目1號樓2單元1202房,銷售面積為90.81平方米,總價為585361元,而參加“1萬抵3萬”的活動之后,折后總價為555361元,實際成交價則是565361元。而置業顧問表示,首付是按折后總價的30%計算,約為166608元,且由于已交訂金1萬元,故而實際意義上購房者首次付款金額總計176608元。

雍景上院項目的訂金充抵活動,除了活動金額不同,其他程序與富匯都基本一致。但是雍景上院置業顧問告訴記者,該項目可以首付分期。“95平方米的房子,首付大約17萬元,可先付10萬元,剩余7萬元等明年‘五一’交齊,再去銀行辦理貸款就行。”

置業顧問稱,定房活動中交付的訂金都不會在網簽合同中體現,即網簽合同時,房屋成交價將與折后總價保持一致,同理,購房者在銀行辦理貸款時,貸款額度只能依照購房折后總價申請。

另外,富匯都、智慧健康城等項目置業顧問也向記者表示,支持首付分期,但是分期期限需要定房之后,再向相關負責人申請。

辛集市房產管理局稽查大隊相關負責人表示,首付分期是開發商的一種營銷策略,“只要項目五證齊全,首付分期沒什么問題”,購房者根據自身情況考慮能否接受即可。

專家稱,真正的首付分期是指,首付款不用一次性交付,購房者只需根據約定,交納首付款的一部分,剩余由開發商墊付,完成購房手續,然后在約定的期限內交付剩余的首付款。然而,上述開發商的做法并非為購房者墊付首付款用以完成網簽,嚴格來說先交的首付款類似訂金性質,不屬于真正意義上的首付分期。

記者以購房者身份來到位于辛集市朝陽路附近的富匯都項目售樓處,置業顧問表示,項目尚未取得預售證,仍處于咨詢階段,還未開展銷售。據其介紹,該項目總占地41畝,規劃總建筑面積12萬平方米,容積率為3.00,綠化率為37%。項目一期規劃建設小高層住宅5棟和高層住宅1棟,共計1032套。據了解,一期規劃的6棟樓中,已有4棟封頂,2019年底即可交房。

當記者表現出強烈購房意愿時,該置業顧問卻話鋒一轉,隨即表示,目前可以購買。“現在定房有優惠,交1萬元抵3萬元,交訂金一周之后就可以付首付簽合同了。”其表示預售證不久之后便可申請下來,不會影響辦房本。

在富匯都項目向南4公里,同處朝陽路附近的雍景上院項目售樓處,記者遇到了類似富匯都的場景。

據了解,雍景上院項目由辛集市川海大容房地產公司開發,一期規劃建設1棟高層住宅和3棟洋房。初始介紹中,該項目置業顧問還有所保留,表示項目證件未齊,沒有對外銷售。隨著溝通不斷深入,置業顧問便向記者表明,其實3棟洋房中已有兩棟基本售罄,高層住宅也已經賣出許多,“目前我們搞活動,2萬元抵5萬元,3萬元抵8萬元,隨時可以定房。”

除了上述兩項目,記者電話咨詢了解到,位于辛集皮革城附近的潤城悅府項目稱尚未開盤銷售,但實地走訪時,卻都表示可以認購或定房,究其原因,均為五證不齊,不宜公然銷售。

記者致電辛集市行政審批局核實,一位工作人表示,富匯都、雍景上院、潤城悅府和森林公園這些項目均未辦理預售證。另外,辛集市房產管理局稽查大隊負責人稱,上述幾個項目中,富匯都屬于棚戶區改造,“啥證都沒有,連土地證都沒有”,其他幾個項目也都五證不全,不得銷售。

事實上,《城市商品房預售管理辦法》第五條和第六條已明確規定商品房預售所需條件,并明令禁止五證不齊即開始預售的行為。“未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售”。《商品房銷售管理辦法》則規定,不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

為此,記者聯系到富匯都項目開發商石家莊豐奧地產開發有限公司,一位負責人則表示,該項目證件仍在辦理,尚未開始銷售。雍景上院開發商辛集市川海大容房地產公司一位工作人員表示,對于記者的提問會向領導反映,但是截至發稿,尚未收到任何回復。而潤城悅府開發商辛集市金港潤城房地產開發有限公司則以領導外出為由拒絕了記者采訪。

銷售環節諸多不規范操作

2009年,河北省基于國土資源部頒布的《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》,提出啟動新民居示范建設。這一政策原本旨在通過將農民集中上樓居住,騰出農村宅基地復墾,從而利用增加的耕地面積,為城市的發展置換更多建設用地指標。

通俗來講,所謂新民居,就是為了保證耕地面積,節約用地,改善農村宅基地緊缺,改善農民生活環境設立的農村住宅生活區項目,產權歸集體所有,原則上僅限當村居民購買。但是,據此前媒體報道,由于這一工程從一開始便出現審批混亂、強征耕地、違規銷售等情況,國家相關部門曾發文要求規范操作。

記者走訪了辛集幾個新民居項目后發現,目前依然存在不規范操作現象。其中,銷售環節成為重災區。

位于辛集市教育路北段,新壘頭鎮的和興家園項目,占地面積約365畝,于2013年完成審批規劃,2014年正式開工建設。總計規劃建設33棟,其中高層7棟,洋房16棟。目前在售為三期房源,包括5棟洋房和1棟高層。

在和興家園售樓處,置業顧問向記者介紹了該項目為新民居,其特殊性在于土地屬集體所有,和大產權商品房有區別,購買新民居住宅不需要普通商品房銷售中要求的“五證”,“除了產權證和大產權房不一樣之外,其他沒區別,”并表示非本村居民亦可購買。

一位不愿具名的業內人士稱,如果是集體土地,則只能賣給本集體經濟組織成員。況且,國務院辦公廳下發的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定,農民的住宅不得向城市居民出售。

此外,置業顧問還表示,購買住宅的同時,還必須購買一個車位或者儲藏間。“這邊的房子和車位、儲藏間是綁定銷售的,要買房就必須買其中一個”,不能只購買住宅。

為此,記者采訪了該項目開發商河北湘興房地產開發有限公司,一位負責人表示,和興家園項目屬于“四村聯建”(王家莊、張家莊、馬蘭、馬呂四村)的新民居,購買房屋后會由該鎮政府下發類似宅基證的產權證。另外,該負責人稱,項目銷售中不存在搭售倉儲間和車庫的情況,且房屋只面向上述四村居民,不會對外地人員銷售。

四川方同律師事務所律師劉俊清表示,開發商的做法是違法的,根據《中華人民共和國反不正當競爭法》第十二條規定,經營者銷售商品,不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。

來源:中國經營報


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